STJ define limite para retenção em distrato e garante proteção a compradores de imóveis na planta

Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), tomada no final de setembro, estabeleceu um marco importante para o setor imobiliário e para a defesa dos consumidores. A Corte determinou que, em caso de desistência de compra de imóvel na planta, as construtoras não podem reter mais do que 25% do valor já pago. Além disso, a devolução deve ocorrer de forma imediata, e não apenas após a conclusão da obra, como previa a Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018).

Especialistas consideram a decisão uma vitória para os compradores. Segundo Marcelo Tapai, advogado especializado em Direito Imobiliário, a medida fortalece a aplicação do Código de Defesa do Consumidor sobre a legislação específica de distratos, trazendo mais equilíbrio às relações contratuais.

“O consumidor que compra imóvel na planta financia a obra com seus próprios recursos. Não é justo que, em caso de desistência, perca metade ou mais do que já investiu sem usufruir do bem”, afirma Tapai.

O contexto do julgamento

A Lei dos Distratos previa que até 50% do valor pago poderia ser retido pela construtora em caso de desistência, percentual que muitas empresas aplicavam de forma padronizada. Na prática, isso resultava em perdas ainda maiores para o comprador, especialmente quando incluídos custos como taxas de corretagem, podendo ultrapassar 60%.

Com a nova decisão, o STJ reforça que a retenção deve respeitar limites razoáveis, garantindo que o consumidor não seja onerado de forma excessiva. Tapai ressalta que o entendimento pode gerar mudanças significativas no mercado imobiliário e servir como base para decisões em instâncias inferiores.

Impactos para o setor e consumidores

A decisão pode provocar ajustes no setor de construção civil, principalmente em relação ao fluxo de caixa das incorporadoras. No entanto, Tapai argumenta que as empresas mantêm a possibilidade de revender o imóvel, minimizando perdas financeiras.

Para ele, o ponto central é garantir justiça em casos de desistência, que geralmente ocorrem devido a dificuldades financeiras ou imprevistos pessoais.

“O consumidor não compra pensando em desistir. Quando isso acontece, ele já enfrenta prejuízos. Essa decisão impede perdas abusivas e garante mais segurança jurídica”, explica Tapai.

Orientações para compradores

Com a nova orientação do STJ, especialistas recomendam cautela nas negociações de distratos. Se a construtora se recusar a devolver pelo menos 75% do valor pago, o consumidor deve buscar orientação jurídica antes de assinar qualquer acordo.

Segundo Tapai, a decisão representa um avanço para o setor: “Ela cria parâmetros claros, reduz disputas judiciais e protege os direitos de quem compra imóvel, equilibrando o mercado”.